Novas Regras do Mercado Imobiliário

O final de 2025 trouxe um conjunto robusto de alterações nas regras que regem o mercado imobiliário brasileiro. Estas mudanças, que vão desde a flexibilização do uso do FGTS até inovações na tributação e nos cadastros de imóveis, sinalizam um esforço do governo e dos órgãos reguladores para estimular o setor, aumentar a transparência e preparar o terreno para a Reforma Tributária que se aproxima.

Abaixo, detalho as cinco principais alterações e seus impactos práticos para proprietários, compradores e investidores.

1. Flexibilização do Uso do FGTS para Pagamento de Financiamentos

Uma das notícias mais aguardadas pelos mutuários foi a aprovação, pelo Conselho Curador do FGTS, de novas regras para o uso dos recursos do Fundo.

O que mudou: Anteriormente, o uso do FGTS para amortização ou quitação estava sujeito a regras mais rígidas de intervalo de tempo e valor. A nova medida permite que proprietários que financiaram imóveis entre 2021 e 2025 utilizem o saldo acumulado para aliviar o peso das parcelas ou abater o saldo devedor.

Aprofundamento e Impacto: A regra é um balão de oxigênio para milhares de famílias que enfrentam o encarecimento do crédito devido à Selic elevada. Aplica-se a imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões. Para o mercado, a medida aumenta o poder de compra e manutenção dos compradores, reduzindo a inadimplência e mantendo a roda do setor girando, mesmo em um cenário de juros altos.

2. Aumento do Teto de Financiamento e Valor de Imóveis pela Caixa

A Caixa Econômica Federal, principal agente financeiro do Sistema Financeão de Habitação (SFH), ajustou suas políticas de crédito para acompanhar a valorização dos imóveis e as demandas do mercado.

O que mudou:

• O percentual máximo de financiamento do valor do imóvel subiu de 70% para 80%.

• O teto do valor do imóvel passível de financiamento pelo SFH foi elevado para R$

   2,25 milhões).

  
  

Aprofundamento e Impacto: O aumento do percentual financiado reduz a necessidade de uma entrada inicial robusta por parte do comprador, facilitando o acesso ao crédito para a classe média alta. O novo teto do SFH abrange uma gama maior de imóveis, utilizando recursos do FGTS e da poupança (SBPE), que têm condições de juros historicamente mais atrativas do que outras linhas de crédito.

3. Regulamentação da Tributação sobre Locações Residenciais (Reforma Tributária)

Embora a Reforma Tributária (EC 132/2023) entre em vigor apenas em 2026, a regulamentação aprovada em dezembro de 2025 trouxe clareza sobre pontos sensíveis, como a locação de imóveis.

O que mudou: A regulamentação do PLP 68/2024 define, de forma inédita, a locação residencial como uma operação sujeita à incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) – os novos impostos federais e subnacionais.

Aprofundamento e Impacto: Isso representa uma mudança paradigmática. Atualmente, a locação residencial é isenta de ISS e PIS/Cofins, sendo tributada apenas via Imposto de Renda (Carnê-Leão). A partir de 2026, o mercado de locação enfrentará uma nova carga tributária, o que pode impactar diretamente o valor final dos aluguéis e a rentabilidade líquida dos proprietários. A alíquota final, embora ainda objeto de debates, preocupa o setor.

4. Criação e Obrigatoriedade do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Com o objetivo de modernizar e integrar dados, a Receita Federal e o governo avançaram na implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

O que mudou: O CIB, que unifica informações de diferentes bases de dados (Receita Federal, cartórios, prefeituras), tornou-se obrigatório. A regra é clara: sem a inscrição do imóvel no CIB, não será possível realizar o registro de operações de compra, venda ou locação nos cartórios de registro de imóveis.

Aprofundamento e Impacto: A medida visa combater a informalidade, a sonegação fiscal e garantir a segurança jurídica das operações. Para o mercado, exige uma adaptação rápida aos novos procedimentos de cadastro. A transparência será maior, facilitando o cruzamento de dados pelo Fisco, mas impondo uma nova barreira burocrática inicial que deve ser superada por proprietários e imobiliárias.

5. REARP e a Atualização do Valor de Imóveis para Ganho de Capital

Por fim, uma medida de planejamento tributário com prazo apertado (dezembro de 2025) que afeta diretamente o cálculo do imposto de ganho de capital na venda de propriedades.

O que mudou: A Lei 15.265/2025 (Rearp) permitiu que pessoas físicas e jurídicas atualizassem o valor contábil ou declarado de seus imóveis para o valor de mercado atual.

O Impacto: A lógica é simples: paga-se uma alíquota incentivada de 4% sobre o delta (diferença entre o valor declarado original e o valor de mercado de 2025) agora, para evitar pagar a alíquota cheia (15% ou mais) sobre um ganho de capital muito maior em uma venda futura. A principal ressalva é a "quarentena": o imóvel atualizado não pode ser vendido nos próximos cinco anos, sob pena de perda do benefício, o que exige um planejamento de longo prazo do contribuinte.

Paulo Polli

Duas décadas de mercado imobiliário

CRECI PR 19555

CRECI SC 41607

PERITO AVALIADOR 45083