O Novo Desenho do Mercado Imobiliário em 2025: Juros Altos e Oportunidades Fiscais

O mercado imobiliário brasileiro atravessa, em novembro de 2025, um momento de ajuste complexo, desafiando as previsões mais pessimistas. Mesmo diante de uma taxa Selic estacionada no patamar de 15% ao ano — o maior nível em quase duas décadas —, o setor demonstra resiliência, sustentado por uma demanda habitacional reprimida e pela valorização contínua dos ativos em capitais estratégicas. O cenário macroeconômico, reiterado pelas recentes declarações do Banco Central sobre a rigidez da meta de inflação, impõe um custo de crédito elevado, obrigando compradores e investidores a buscarem novas arquiteturas financeiras para viabilizar aquisições.

Para mitigar o impacto dos juros no acesso à moradia, as regras de financiamento sofreram alterações cruciais nas últimas semanas. O retorno da cota de financiamento de 80% pela Caixa Econômica Federal e a elevação do teto de uso do FGTS para imóveis de até R$ 2,25 milhões funcionam como válvulas de escape para a classe média. Essas medidas visam, primordialmente, resolver o problema da entrada: com o crédito mais caro, a exigência de um aporte inicial menor torna-se o fiel da balança para manter o volume de vendas e evitar o travamento dos estoques das incorporadoras.

No front tributário, acaba de surgir uma janela de oportunidade estratégica com a sanção da lei que permite a atualização do valor de imóveis na declaração do Imposto de Renda. A possibilidade de recolher uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença do valor venal agora, em vez de pagar até 22,5% de ganho de capital em uma venda futura, altera a dinâmica de planejamento patrimonial. Para investidores que vislumbram liquidez no curto ou médio prazo, essa medida representa uma economia fiscal significativa, incentivando a formalização da valorização real dos ativos imobiliários acumulada nos últimos anos.

Entretanto, quem opta por imóveis na planta deve manter a cautela com a pressão inflacionária nos custos de construção. A divulgação do INCC-M de novembro, com alta acumulada superior a 6% em 12 meses, reflete o encarecimento da mão de obra e dos insumos, o que repassa custos diretos ao saldo devedor dos contratos. Somado ao lançamento do programa "Reforma Casa Brasil", que injeta crédito subsidiado para melhorias habitacionais, há uma tendência de aquecimento na demanda por serviços e materiais, mantendo os preços do setor de construção civil pressionados.

Em suma, o final de 2025 desenha um mercado imobiliário que, embora oneroso para o tomador de crédito, oferece mecanismos de compensação para quem possui estratégia. O momento deixa de ser propício para a compra por impulso e passa a premiar o comprador analítico, que sabe combinar os novos tetos do FGTS com as vantagens tributárias recém-aprovadas. Navegar este período exige menos foco na especulação de curto prazo e mais atenção à composição de custos e benefícios fiscais, transformando um cenário de juros altos em uma oportunidade de consolidação patrimonial segura.

Paulo Polli

Duas décadas de mercado imobiliário

CRECI PR 19555

CRECI SC 41607

PERITO AVALIADOR 45083