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Veja como fazer um financiamento imobiliário


Para mais de 52% dos brasileiros, comprar uma casa ou apartamento é uma prioridade que ainda não foi realizada, segundo pesquisa da MindMiners realizada em 2018. De acordo com o mesmo levantamento, 60% dos entrevistados assumiram que só conseguirão obter um imóvel se contarem com um bom financiamento. Um elemento importante para que o negócio seja feito com sucesso é entender quais são os tipos de empréstimo imobiliário e juros praticados por cada instituição financeira. Só assim é possível escolher qual se encaixa melhor à realidade da família e evitar problemas futuros.


Passo a passo

Para financiar um imóvel é preciso seguir algumas etapas e observar o relacionamento com o banco. A depender da adesão a produtos e serviços financeiros, as condições e taxas podem variar. Mas o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção. Depois, é necessário fazer um cadastro no banco que apresentou a melhor condição, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato.De maneira geral, o interessado que entra em uma prestação imobiliária paga uma entrada e solicita à instituição financeira o crédito para pagar o restante da propriedade. O valor desse empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos — acrescido de juros. Vale ainda ressaltar que o percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal.Além disso, o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para custear o bem, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de carteira assinada. O imóvel deve estar localizado no mesmo município, nos municípios adjacentes ou integrantes da mesma região metropolitana onde o comprador mora há mais de um ano.


Tipos de financiamento imobiliário

Sistema Price

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), o Price é uma das modalidades mais utilizadas do mundo. A adesão é maior porque quem recebe cerca de R$ 3 mil, por exemplo, consegue ter acesso a uma prestação menor no Price. Com ele, as prestações não mudam de valor do início ao fim do contrato de empréstimo. No Brasil, a modalidade foi adaptada e corrigida monetariamente. O indexador mais comum é a Taxa Referencial (TR), que é divulgada pelo Banco Central do Brasil. Para que isso aconteça, a taxa de juros reduz com o passar do tempo e as amortizações crescem de maneira proporcional. As primeiras prestações são dedicadas majoritariamente ao pagamento dos juros e as últimas são voltadas para a quitação do saldo devedor.


Sistema SAC

O sistema de amortização constante (SAC), como o próprio nome indica, tem como característica principal manter o mesmo valor de amortização até a última parcela , sendo o primeiro item a ser calculado. Dessa forma, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a prestação ficará menor com o passar dos meses. No entanto, assim como na tabela Price, é possível que aconteçam correções monetárias. Aqui, elas podem ser de dois tipos: pré-fixada ou pós-fixada. A primeira é determinada pela empresa no momento da assinatura do contrato e costuma ter um valor maior. Já a correção pós-fixada é feita por um indexador de mercado, geralmente a Taxa Referencial, e varia conforme a situação econômica do País. Em momento de alta inflação, existe o risco de as correções também aumentarem. Como a prestação reduz de forma gradativa, o SAC é muito popular por oferecer mais segurança em imprevistos — como uma redução da renda familiar, por exemplo.Sistema Sacre O Sacre é uma mistura do Price e do SAC. Neste tipo de financiamento, o valor das prestações é menor no início e depois diminui até a quitação completa da dívida. O reajuste é feito com base na Taxa Referencial, as amortizações crescem a cada prestação paga e, consequentemente, os juros reduzem com o passar do tempo. Do mesmo modo que no SAC, o risco de inadimplência é reduzido, já que as prestações diminuem e existe mais chance do devedor conseguir manter o pagamento em dia.


SFI e SFH

Além de existirem várias formas de amortizar a dívida, os financiamentos também podem ser enquadrados em diferentes tipos de operação: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Cada um tem suas regras e elas precisam ser respeitadas pelas instituições. O SFH, onde se enquadra o Programa Minha Casa Minha Vida, usa recursos provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS. Nesse sistema, o imóvel não pode custar mais de R$ 1,5 milhão e o valor financiado não pode ultrapassar 80%.Além disso, a propriedade deve ser residencial, urbana e estar localizada na região onde o interessado trabalha ou reside. O prazo máximo para quitar o empréstimo é de 35 anos e a taxa de juros máxima é de 12% ao ano. Se o crédito não seguir as regras do SFH, ele será regido pelo SFI — que aproveita recursos de investidores, bancos e financeiras. Ao contrário do primeiro, o SFI não permite utilizar recursos do FGTS.


Bancos

Caixa

A Caixa Econômica Federal (CEF) trabalha com a linha de crédito habitacional com prazo máximo de pagamento para 35 anos e é possível pedir empréstimo de até 90% do valor do imóvel a juros mínimo de 6,75%. Além disso, a Caixa disponibiliza modalidades de financiamento habitacional com dois fatores de correção diferentes: TR e IPCA. A instituição atualiza mensalmente o saldo devedor na data de vencimento das prestações. Conheça as características de cada índice e escolha qual deles se adequa melhor ao planejamento financeiro familiar. 


Banco do Brasil

Atualmente, a taxa de juros mínima trabalhada pelo Banco do Brasil (BB) é de 6,99%. A instituição financia até 80% do valor de avaliação do imóvel, limitado a R$ 5 milhões e em até 35 anos. No caso de imóveis residenciais, o FGTS pode ser usado para abater o valor do financiamento. É permitido ainda incluir as despesas (cartorárias, tributos e tarifa de avaliação) no acordo com os mesmos prazos e taxas. A linha de crédito habitacional do BB prevê compor renda entre cônjuges ou companheiros, ou até entre três proponentes com vínculo de parentesco, consanguíneo ou por afinidade.


Bradesco

No caso do Bradesco, a taxa de juros mínima é de 7,30%. Já o financiamento é de até 80% do valor do imóvel e o prazo para quitar a dívida é de 30 anos.


Itaú

As taxas praticadas pelo Itaú variam de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco, mas o mínimo chega a 7,45% e o percentual de financiamento vai até 82% do valor do bem.


Santander

O Santander oferece diferenciais, como financiamento de até 90% do valor de imóveis residenciais na modalidade de parcelas atualizáveis (Sistema de Amortização Constante – SAC), em até 420 meses, ou seja, 35 anos, a juros de 7,99%.


Documentos

Uma das etapas mais burocráticas na hora de comprar a casa própria é a apresentação dos documentos. A exigência é tanto para quem vai vender o imóvel quanto para quem pretende comprá-lo. Muitas vezes, o processo é interrompido ou deixa de acontecer por falta de algum documento. Por isso, é importante se planejar e separar os papéis com antecedência. Vale destacar que a lista pode variar um pouco de acordo com a instituição escolhida.


Confira quais são os documentos mais solicitados ao comprador:


Imóveis


  • Matrícula do imóvel

  • Certidão do IPTU do imóvel


Pessoa Física


  • Documentos pessoais (RG e CPF)

  • Certidão de nascimento (se solteiro)

  • Certidão de casamento (se casado/a ou em união estável)

  • Documentos pessoais do cônjuge (caso se aplique)


Pessoa Jurídica


  • Documentos pessoais dos sócios (RG e CPF)

  • Contrato e/ou Estatuto Social atualizado

  • Certidão de Regularidade do FGTS


Para liberar o FGTS


  • Cópia da Carteira de Trabalho

  • Cópia da mais recente declaração de Imposto de Renda (se solteiro)

  • Cópia da mais recente declaração conjunta de Imposto de Renda (se casado/a) Extrato atualizado do FGTS (emitido pela CEF)

  • Comprovante de residência (limite de emissão: 3 meses)


Comprovação de renda

  • Recibo da última declaração do Imposto de Renda (todos os casos)

  • Últimos três holerites (para pessoas físicas contratada por empresas)

  • Extrato bancário dos últimos três a seis meses (para pessoas jurídicas e autônomas)

  • Matrícula do imóvel e contrato de locação assinado (para quem tem renda devido a aluguel de imóvel)




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