O mercado imobiliário brasileiro está mudando.

Existe uma discussão silenciosa acontecendo dentro do mercado imobiliário brasileiro que pode definir os próximos anos do setor. Muita gente acredita que a grande transformação em curso é a redução da importância da poupança como fonte de recursos para o crédito imobiliário. De fato, isso está acontecendo. O dinheiro vem migrando para outras modalidades de investimento e os depósitos na poupança já não crescem como cresceram durante décadas. Mas talvez essa não seja a questão mais importante. A verdadeira pergunta é outra: se a poupança deixar de ser o principal combustível do sistema, quem financiará a próxima geração de compradores de imóveis?

Durante muito tempo a resposta era simples. O dinheiro depositado pelos brasileiros na caderneta de poupança era direcionado para os bancos financiarem imóveis. Esse modelo sustentou boa parte da expansão habitacional do país durante décadas. O problema é que o Brasil mudou. O investidor brasileiro mudou. O acesso à informação mudou. E o dinheiro começou a buscar alternativas mais rentáveis. Até aqui, essa história já é relativamente conhecida.

O que pouca gente percebe é que existe um dado ainda mais relevante. Mesmo após décadas de desenvolvimento, o crédito imobiliário brasileiro continua pequeno quando comparado aos países desenvolvidos. Nos Estados Unidos, o estoque de crédito imobiliário representa algo próximo de 50% do Produto Interno Bruto. Em diversos países europeus esse percentual também gira entre 40% e 60%. No Brasil, dependendo da metodologia utilizada, esse número permanece próximo de 10% a 11% do PIB. Isso significa que o desafio brasileiro não é apenas substituir a poupança. O desafio é muito maior. O país ainda precisa expandir significativamente o crédito imobiliário para atingir níveis próximos aos observados em economias mais maduras.

Esse ponto muda completamente a discussão. Não estamos falando apenas da troca de uma fonte de recursos por outra. Estamos falando de como financiar um mercado que ainda tem potencial para crescer muito. E é justamente aqui que surge uma questão interessante. Quando se fala em mercado de capitais, muitas pessoas imaginam que o problema já foi resolvido. Mas não foi.

O mercado de capitais já participa de forma crescente do financiamento da produção imobiliária. Hoje incorporadoras captam recursos por meio de CRIs, debêntures, fundos de crédito e diversas estruturas financeiras. Esse dinheiro ajuda a comprar terrenos, financiar obras, desenvolver empreendimentos e acelerar lançamentos. Porém existe uma diferença importante que muitas vezes passa despercebida. Financiar a construção não é a mesma coisa que financiar a compra.

Uma incorporadora pode captar recursos para construir um edifício. Mas quando uma família decide comprar um apartamento e parcelar o pagamento em vinte ou trinta anos, a lógica é completamente diferente. Alguém precisa fornecer esse dinheiro por décadas. Alguém precisa assumir esse prazo. Alguém precisa carregar esse risco. E essa resposta ainda não está totalmente definida.

Talvez por isso a transformação atual seja tão relevante. Pela primeira vez em muito tempo, o mercado brasileiro começa a discutir uma pergunta que parecia resolvida. Quem financiará o comprador final nos próximos vinte ou trinta anos? Será uma expansão das Letras Imobiliárias Garantidas? Será uma securitização mais ampla das carteiras de crédito? Será um mercado secundário de hipotecas semelhante ao americano? Será a entrada de seguradoras, fundos de pensão e investidores institucionais? Ou surgirá uma estrutura completamente nova?

A verdade é que ninguém sabe exatamente. E isso não é um sinal de crise. É um sinal de transição. Os grandes ciclos econômicos normalmente funcionam assim. Primeiro percebemos que o modelo antigo começa a mostrar limitações. Somente depois surge o modelo que ocupará seu lugar.

Talvez seja exatamente este o momento que estamos vivendo. Durante mais de meio século, a poupança foi o principal motor do crédito imobiliário brasileiro. Agora esse motor perde protagonismo. Mas a nova engrenagem ainda está sendo construída.

Por isso, talvez a pergunta mais importante do mercado imobiliário brasileiro não seja se os imóveis vão subir ou cair. Talvez a pergunta mais importante seja outra: como um país cujo crédito imobiliário representa apenas cerca de 11% do PIB conseguirá financiar a próxima fase de crescimento do setor?

Porque a resposta para essa pergunta pode definir não apenas o futuro do crédito imobiliário. Pode definir o próximo grande ciclo do mercado imobiliário brasileiro.

Paulo Polli

Vinte anos acompanhando decisões patrimoniais.

CRECI PR 19555

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