Juros Altos, Imóveis e o Dilema Brasileiro

Existe uma sensação silenciosa atravessando o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos: o setor continua vivo, mas cada vez mais seletivo. O capital circula, os lançamentos continuam existindo, os imóveis premium encontram compradores, mas a classe média perde capacidade de acessar patrimônio. Talvez essa seja uma das manifestações mais visíveis do modelo econômico brasileiro contemporâneo.

O debate sobre a taxa Selic normalmente acontece em linguagem técnica: inflação, política monetária, ancoragem fiscal e expectativas do mercado. Mas, na prática, a Selic não é apenas um indicador econômico. Ela define quem consegue financiar, investir, crescer e, principalmente, quem permanece excluído da formação patrimonial. E o mercado imobiliário sente isso antes de quase qualquer outro setor.

Pouco se fala sobre o tamanho real do impacto dos juros elevados na economia brasileira. Hoje, o gasto anual com juros da dívida pública brasileira já se aproxima de algo entre 8% e 10% do PIB em determinados períodos. Em valores absolutos, isso significa algo próximo de R$ 1 trilhão por ano destinado ao pagamento de juros da dívida pública. Esse talvez seja um dos números mais relevantes — e menos compreendidos — da economia brasileira.

Porque juros altos não afetam apenas o crédito imobiliário, o financiamento empresarial ou o consumo. Eles também alteram profundamente a dinâmica do próprio Estado. Quanto maior a Selic, maior o custo de rolagem da dívida pública, maior a transferência de renda para o sistema financeiro, menor o espaço fiscal para investimento produtivo e maior a dependência de arrecadação e austeridade. O país passa a operar numa espécie de círculo vicioso: juros altos aumentam o custo da dívida, a dívida pressiona o risco fiscal e o risco fiscal justifica juros elevados. Enquanto isso, setores produtivos enfrentam dificuldade crescente para competir com a rentabilidade da renda fixa.

Outro ponto sensível desse debate é a tributação da renda do capital no Brasil. Durante décadas, lucros e dividendos distribuídos a pessoas físicas foram isentos de Imposto de Renda. Enquanto salários, consumo, produção e folha de pagamento permaneceram altamente tributados, a distribuição de resultados empresariais encontrou um tratamento historicamente mais leve. Isso alimentou uma crítica recorrente: o Brasil teria criado um ambiente relativamente favorável à remuneração financeira e patrimonial em comparação à atividade produtiva.

É importante fazer uma distinção técnica. Bancos e instituições financeiras pagam impostos relevantes sobre suas operações e lucros. O debate não está na inexistência de tributação do sistema financeiro, mas na forma como a renda do capital foi historicamente tratada para o investidor final. No contexto de juros elevados, essa discussão ganha ainda mais força. Porque a combinação entre Selic estruturalmente alta, forte remuneração da dívida pública e baixa tributação histórica sobre dividendos acabou reforçando a percepção de uma economia excessivamente orientada à preservação do capital financeiro. Enquanto isso, indústria, construção civil, incorporação, pequenas empresas e crédito imobiliário operam com custo elevado de capital e dificuldade crescente de expansão.

O Brasil carrega uma memória econômica traumática: hiperinflação, desvalorização cambial, instabilidade monetária e perda recorrente de confiança fiscal. Por isso, o Banco Central brasileiro historicamente adota uma postura mais agressiva no combate à inflação. O problema é que juros altos por longos períodos produzem efeitos cumulativos sobre a economia real. O crédito encarece, o investimento desacelera, a indústria posterga expansão, o empreendedor reduz risco e o capital encontra conforto na renda financeira. Nesse ambiente, muitas vezes se torna mais racional financiar dívida pública do que produzir.

Essa é uma das críticas centrais feitas por economistas desenvolvimentistas: o Brasil teria construído, ao longo das décadas, um equilíbrio econômico excessivamente favorável ao capital financeiro e insuficientemente orientado ao crescimento produtivo.

Poucos setores revelam tão rapidamente os efeitos da política monetária quanto o mercado imobiliário. Quando os juros sobem, o financiamento encarece, a parcela aumenta, o comprador médio desaparece, o crédito retrai, os ciclos de venda alongam e os lançamentos tornam-se mais seletivos. O mercado não para, mas muda de perfil. Os imóveis continuam circulando entre investidores, alta renda, compradores capitalizados e famílias já patrimonializadas. Enquanto isso, a classe média perde capacidade de ascensão patrimonial. Esse talvez seja um dos efeitos mais profundos — e menos discutidos — dos juros estruturalmente elevados no Brasil: o enfraquecimento gradual da formação patrimonial intermediária.

Durante a pandemia, o Brasil viveu algo raro em sua história recente: uma Selic em torno de 2% ao ano. O mercado imobiliário respondeu imediatamente. Houve expansão do crédito, forte valorização imobiliária, aumento de lançamentos, migração de capital da renda fixa para ativos reais e aceleração da demanda patrimonial. Isso revelou algo importante: o Brasil talvez suporte juros estruturalmente menores do que tradicionalmente se imaginava.

Ao mesmo tempo, surgiram distorções. Houve inflação de ativos, alta expressiva nos preços dos imóveis, aumento de custos de construção e pressão inflacionária persistente. Ou seja, a experiência mostrou tanto o potencial quanto as fragilidades de uma economia ainda estruturalmente desequilibrada operando com juros muito baixos.

A crítica aos juros altos frequentemente é correta no diagnóstico, mas limitada na solução. Porque o problema brasileiro não é simples. Se os juros caem excessivamente, o câmbio pode deteriorar, a inflação pode reacelerar, o capital externo pode sair e a credibilidade monetária pode ser afetada. Se os juros permanecem elevados por tempo demais, o crescimento enfraquece, a indústria perde competitividade, o crédito produtivo encolhe, o mercado imobiliário se torna excludente e o próprio Estado passa a consumir parcela crescente do PIB apenas pagando juros.

O país permanece preso entre duas necessidades legítimas: estabilidade monetária e desenvolvimento econômico. O imóvel, nesse contexto, deixou de ser apenas moradia ou investimento. Ele se tornou um reflexo direto das tensões estruturais da economia nacional.

Quando o juro sobe, o setor revela a fragilidade do crédito, a dependência do financiamento, a concentração patrimonial e a seletividade econômica crescente. Quando o juro cai, o setor expõe a demanda reprimida, a força da busca patrimonial e o potencial de expansão do mercado brasileiro.

Por isso, compreender o mercado imobiliário hoje exige mais do que analisar metros quadrados, bairros ou lançamentos. Exige compreender política monetária, dinâmica fiscal, fluxo de capital, comportamento patrimonial e, principalmente, os limites do modelo econômico brasileiro.

No fim, talvez a grande questão não seja simplesmente “juros altos ou juros baixos”. A questão real é como construir um ambiente econômico capaz de sustentar crescimento, crédito e estabilidade sem transformar o patrimônio em privilégio de poucos.

Paulo Polli

Vinte anos acompanhando decisões patrimoniais.

CRECI PR 19555

CRECI SC 41607

PERITO AVALIADOR 45083